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樓市收緊!今明兩年在溫州買房,5年后是“躺賺”還是“血虧”?

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時間倒退5年,你最想做的事情是什么?相信絕大多數人的第一選擇都是“趁房價低時,砸鍋賣鐵也要抓緊買房”。 根據國家統計局公布的數據來看,2015年全國平均房價是6793元/平,但是到了2020年底全國平均房價已經 ...

時間倒退5年,你最想做的事情是什么?相信絕大多數人的第一選擇都是“趁房價低時,砸鍋賣鐵也要抓緊買房”。


根據國家統計局公布的數據來看,2015年全國平均房價是6793元/平,但是到了2020年底全國平均房價已經上漲到了9860元/平。僅5年時間,全國平均房價上漲了45%。一線城市的房價漲幅更是驚人,拿深圳來說,2015年房價是41494元/平,2020年底已經飆漲到90049元/平,5年時間房價上漲了近2.2倍。結論就是:房產的造富效應幾乎沒有行業可以與之一較高下。


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事實上,過去5年也是我國樓市發展最兇猛的時期:商品房銷售額由8.7萬億飆漲到17.3萬億,銷售面積由12.8億平增加到17.6億平。伴隨著房地產的高速發展,過去5年國人對于房地產的投資熱情也是一浪高過一浪。有數據為證,2015年全國投資性購房比例不足5成,但是到了2019年底,市場上有85%的購房是以投資為目的。有專家更戲稱之為“全民炒房”。


從數據層面來看,我國房地產市場保持“一家獨大”勢頭已有近30年歷史,雖然過去30年里,也有年份房價是下跌的,但總的來說,房價是一路漲著過來的。那些房價微跌的年份,更是隨后就被更高的漲幅覆蓋了。所以很多人印象里,我國房價是“只漲不跌”的,這也是數以億計的國人敢于把閑置資金投資到樓市中,更有甚者把資金杠桿加到極限。


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結果也證實,過去這些年房子并沒有辜負投資者的期待,地產大佬馮侖一句“過去10年買房是‘躺賺’的生意”,更是說清了房產的瘋狂“造富”事實。筆者身邊也有人憑借房子一路逆襲成為人生贏家的:2008年拿著30萬投資房產,到了2019年名下已經有5套房產,其中兩套在深圳,總資產已經高達5000萬。


正是因為有無數“投資房產躺賺”的案例存在,所以過去這些年國人對于投資炒作房產才更加變本加厲。而“房地產是拯救經濟的唯一法寶”觀點的盛行,更讓投資炒房客有恃無恐。


有人憑借投資房產而發家致富,坐擁幾套甚至幾十套房產,也有人因為錯失良機一套房子也買不起。有房族和無房族之間的差距似乎已經無法跨越!翱炊唷狈績r的更加瘋狂,他們不僅認為房產造富效應永遠不會失靈,更堅信未來5年買房仍然是“躺賺”生意。


不過最近今年,國家一直在高壓調控樓市,從“房住不炒”,到“遏制房價上漲”,再到“不拿房地產刺激經濟”,國家對于房地產的態度越來越嚴厲。因此有人認為房地產“大勢已去”,未來房價將開始走上“下降通道”,今明兩年買房5年后肯定“血虧”無疑。


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今明兩年買房,5年后“躺賺”還是“血虧”?


首先,我們想說明的是,房地產是解決億萬民眾居住問題的民生產業,它的最大價值是幫助億萬剛需解決居住問題。因此,對于房地產的過快發展、瘋狂投資、炒作過盛等行為,實際上都是嚴重背離國家的“房住不炒”定位的。換言之,“居者有其屋”才是房地產發展的根本目標,而不是把本該是高性價比的民生商品,硬生生炒出奢侈品的價格。


過去這些年,房地產承載著經濟快速發展的重要任務,到今天可以說它的使命已經徹底完成了。這一點從國家對房地產的定位的改變可見一斑——2019年9月,國家宣布“不再將房地產作為短期刺激經濟發展的手段”,與此同時,黨媒經濟日報發表文章稱,“未來經濟發展不再走房地產拉動的固有路徑”。國家層面釋放的信號非常明顯:房住不炒已經納入基本國策,未來全民實現安居工程才是頭等大事。


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換言之,未來5年國家不會允許房價有大幅度波動,所以房價不可能再復制過去的暴漲模式,基于此我們認為,今明兩年買房,5年后是不可能“躺賺”的。一方面,人口、經濟、金融以及住房總量等基本面都決定了,未來5年房價上漲幅度狹窄;另一方面,宏觀調控5年內很難退出,在現有的重拳調控背景下,投資買房能勉強保本就已經很不錯了。經濟學家李迅雷算過一筆賬,未來想靠買房賺錢,需要所購買的房產每年房價上漲幅度不低于8%,按照這個標準,即使是深圳這樣的城市,買房也不能保證“躺賺”。


未來5年房價不存在大漲的基礎,買房很難再“躺賺”,那么會不會“血虧”呢?我們認為有這種可能,尤其是很多三四線城市。


理由有三個:第一、三四線城市普遍庫存過剩,80%的城市剩余庫存都可以銷售3-5年,“供大于求”局面下,房價下跌趨勢很明顯;第二、絕大多數三四線城市常年人口外流、經濟發展緩慢,而且毫無地理位置優勢,這些對房價都構成利空;第三、即使未來5年三四線城市房價保持現有水準,其實買房也是“血虧”的,因為要考慮資金成本、房產自身的折舊以及其它各項稅費。


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其次,對于未來5年的房價走勢,曾經的亞洲首富李嘉誠也有很明確的看法。


紅星新聞報道,2019年底李嘉誠在接受財經記者采訪時曾直言不諱表態,未來5年的不管是香港還是內地的房價都將會迎來“大調整”。根本原因是,過去這一輪很多城市房價上漲幅度過高,購房需求已經基本消耗完了,未來在需求徹底“枯竭”的情況下,房價實際上已經“兇多吉少”。換言之,未來絕大多數城市房價向上漲的動力嚴重不足,那些存銷比過高、留不住人口、經濟發展緩慢的城市,可能更加危險。


今明兩年買房,5年后“躺賺”還是“血虧”?李嘉誠一席話已經說透了:房價上漲動力嚴重缺失的情況下,還幻想著買房短期獲取巨額財富,已經不切實際。事實上,對于現階段還能否繼續投資買房,李的觀點也很明確:自住按揭購買無可厚非,以投資炒作為目的的購房,應該停止了。


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再者,昔日商業地產大佬王健林對于今明兩年到底該不該投資買房,也早有“暗示”。


他曾經說過的兩句話也值得所有人看一看:第一句是2013年時說的,未來10年,一二線城市的房價還會上漲,但房地產的投資黃金時代已經終結了。尤其是人口凈流出的三四線城市,房價沒有多大的上升空間,房產基本上沒有投資價值;第二句是2018年說的,任何一個國家,房地產行業都不可能興旺超過50年,萬達轉型、拋售文旅,已經說明一切。


這兩句話都含有悲觀色彩,其中暗藏的玄機也頗值得好好思考——王健林直言“房地產投資的黃金時代已經終結”,實際上就是在暗示國人應該停止對房地產的幻想,房地產不是常青樹,房價不可能永遠“只漲不跌”,因此繼續幻想投資買房“躺賺”,顯然非常不明智。尤其是那些“三無”特征明顯的三四線城市,現階段進場投資買房,不僅可能高位接盤,未來更很難找到接盤的人。換言之,在這些城市買房,5年后很可能付出“血虧”的代價。


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持有相同觀點的還有經濟學家馬光遠,他也曾發表文章更直言,按照中國房地產的基本面,極度短缺在任何城市都不存在,房價不可能暴漲。言外之意,依然幻想今明兩年買房5年后就可以“躺賺”,理論上就不成立。別看現在很多城市有“恐慌性”購房,這都是調控政策“藥不對癥”導致的結果,比如限價,讓一二手房價格嚴重倒掛,所以才出現了“打新”、“買到即賺到”的恐慌性搶購。這只是局部現象,并不能代表整個房地產市場。


綜上所述,今明兩年買房5年后幾乎不可能再“躺賺”,而且有些城市一不小心還可能面臨“血虧”,那么是否意味著應該停止買房?


答案是否定的。雖然理論上投資買房很難再像過去那樣短期獲得巨額利潤,但是對于真正有需求的購房行為,有些城市我們還是建議應該早點行動——人口有顯著增量、產業發展密集且優質、資金匯入量巨大、資源優勢明顯的城市,房價未來大概率還是會保持“向上走”的趨勢,只是幅度和前幾年比會有很大變化。作為投資的理由雖然不夠充分,但是對于以居住為目的的購房,這個理由綽綽有余了。


◆來源樓市新談、視覺中國

編輯:小溫

審核:阿道叔叔

版權歸原作者所有,如有侵權請聯系刪除

本文來源:   責任編輯:admin
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