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2016賣地年報:供應減少價格反彈 房地產市場回暖

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2016年我國房地產銷售面積突破15億平方米,創下歷史新高,不過同期房地產用地供應卻創下了近八年來最低點。這一高一低將直接影響未來的新增房源供應。

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2016年我國房地產銷售面積突破15億平方米,創下歷史新高,不過同期房地產用地供應卻創下了近八年來最低點。這一高一低將直接影響未來的新增房源供應。

國土資源部(下稱“國土部”)13日發布的數據顯示,2016年,全國房地產用地為10.75萬公頃,同比下降10.3%,其總量大約相當于2013年的一半。

2013年后供地量逐年下降

官方數據顯示,2009年至2015年的全國房地產用地供應量分別為10.91萬公頃、15.42萬公頃、16.91萬公頃、16.56萬公頃、20.32萬公頃、15.1萬公頃、12.0萬公頃,2013年為8年來最高峰。

近年房價漲多跌少,房地產用地供應作為影響房源供應的主要因素,一直為外界關注。一旦土地供應減少,憂慮未來房源供應減少的觀點就會增多。

加上2016年房地產銷售**,更進一步降低了樓市庫存量。數據顯示,2016年全國商品房銷售面積157349萬平方米,比2015年增長22.5%,創下歷史新高。我國商品房銷售面積在2010年首次突破10億平方米大關,到2013年時突破13億平方米高點后,2014年、2015年有所下滑。因此2016年的15.73億平方米,是連續突破14億、15億平方米整數大關。

按照官方統計,房地產用地包括商服用地和住房用地。房地產用地供應量創新低,與普通民眾關系更密切的住房用地情況如何?

根據近幾年數據分析,住房用地供應量一般占房地產用地供應量的七成左右。截至目前,國土部尚未對外發布2016年全國住房用地供應情況。若以七成的占比來粗略計算,我國2016年住房用地供應量大約在7.5萬公頃。

房地產開發具有周期性,由土地成交到開發完成一般需要兩三年的時間,從土地供應到房源供應的過程中還有諸多因素需要考慮。而房源供應是否充足、房價是否會上漲,除土地供應量因素外,還需要考慮城市間的差異性、開發商的開工和推盤意愿以及宏觀經濟政策等因素來確定。

從目前官方的一些表態來看,2017年全國房地產用地供應并沒有大幅增加的可能性。

國土部在上月舉行的全國國土資源工作會議上透露,今年將彈性增減土地供應,合理調整用地結構。

國土部部長姜大明表示,對商品房根據供需形勢因城因地施策,建立住宅用地供應分類管理制度。對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,調整用地結構,提高住宅用地比例;對去庫存壓力大的特別是三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。

賣地收入反彈

在歷經2015年的短暫下降后,我國土地出讓收入再度回升。

國土部13日發布的數據顯示,2016年全國土地出讓面積20.82萬公頃,同比下降5.9%;合同成交價款3.56萬億元,同比增長19.3%。

國土部專家表示,2016年建設用地供應總量略有減少,其中存量建設用地供應超六成,已成為土地供應的主要來源;土地出讓東部地區出讓價款增幅大。

值得一提的是,由于統計口徑不同,國土部與財政部間的土地出讓收入統計相差約1800億元。

在土地出讓面積下降的情況下,土地出讓合同價款卻增加了近兩成,這說明2016年的土地價格有了較大幅度上漲。

官方監測數據也證明了這一趨勢。在主要監測城市地價情況方面,去年第四季度末,全國105個主要監測城市的綜合、商業、住宅、工業地價均出現不同幅度的上漲,其中價格同比增長率分別為5.31%、3.09%、7.91%和2.84%。

國土部專家指出,全國主要監測城市綜合地價環比、同比均持續處于低速溫和上行區間;住宅地價環比、同比增速持續擴大,既反映了“去庫存”政策效果顯現,房地產市場回暖,同時也提示了局部市場可能出現過熱的跡象。

國土部《2016年第四季度全國主要城市地價監測報告》顯示,一線城市和部分熱點城市的住宅地價仍處于高速增長態勢,而大部分三線城市的住宅地價處于溫和上行態勢,市場分化顯著。


本文來源:第一財經日報   責任編輯:平平
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